Каждый год в Беларуси десятки домов признаются непригодными для эксплуатации. За этой сухой статистикой стоят конкретные люди: жильцы, которые годами живут в страхе, что потолок обрушится ночью, или владельцы нежилых объектов, которые не понимают, что делать дальше. Чтобы принять правильное решение, нужно разобраться в терминах, критериях и процедурах. Именно об этом и пойдёт речь. Что значит аварийное состояние Многие путают понятия «ветхость» и «аварийность». Это не одно и то же. Ветхое здание физически износилось, но продолжает выполнять свои функции без непосредственной угрозы жизни. Аварийное здание опасно прямо сейчас. Вопрос о том, что означает аварийное состояние, регулируется в Беларуси технической нормативно-правовой базой: в первую очередь это ТКП 45-1.04-208-2010 «Техническое состояние и техническое обслуживание зданий и сооружений» и смежные нормативы Министерства архитектуры и строительства. Согласно действующей классификации, техническое состояние строительного объекта делится на пять категорий: Категория Характеристика Что делать Исправное Конструкции не имеют повреждений, работают в проектном режиме, отклонений от нормы нет Поддерживать в рамках планового обслуживания Работоспособное Выявлены незначительные повреждения, которые не влияют на несущую способность и устойчивость Устранить дефекты в ходе ближайшего текущего ремонта Неудовлетворительное Повреждения заметные, несущая способность снижена, но полностью не исчерпана Провести ремонт в нормативные сроки, установить мониторинг Предаварийное Несущая способность существенно снижена, конструкции близки к потере устойчивости Ограничить нагрузки, провести срочное усиление или ремонт Аварийное Несущая способность исчерпана, обрушение конструкций возможно в любой момент Немедленно прекратить эксплуатацию, расселить людей, решить вопрос о сносе Определение аварийного состояния здания строится именно на последней строке таблицы: это такое техническое состояние, при котором дальнейшая эксплуатация объекта создаёт непосредственную угрозу жизни и здоровью людей. По каким критериям дом признаётся аварийным Признание состояния дома аварийным не происходит приблизительно. Специалист-обследователь опирается на конкретные технические показатели. Критерии аварийного состояния включают следующее: деформации несущих конструкций (прогибы, трещины, крен), превышающие предельно допустимые значения по нормам; снижение прочности бетона, кирпичной кладки или металла ниже критического порога, выявленное инструментальными методами; разрушение или значительная коррозия арматуры в железобетонных элементах; сдвиги и расслоения в кирпичных стенах и столбах; прогрессирующие трещины в перекрытиях и фундаментах; обрушение части конструкций или реальная угроза такого обрушения; недопустимые осадки грунтового основания под фундаментом. Ни один из этих признаков в отдельности не является достаточным для однозначного вывода. Оценку всегда проводят в совокупности, с учётом характера нагрузок, срока службы объекта и условий эксплуатации. Что именно проверяют Аварийное состояние конструкций здания может касаться как всего объекта, так и отдельных его частей. Белорусские нормы допускают ситуацию, когда здание в целом признаётся работоспособным, но отдельная конструкция, например, балкон, лестничный пролёт или колонна, квалифицируется как аварийная и требует немедленного вмешательства. Аварийное техническое состояние конструкции определяется по следующим признакам: Фундаменты и основания. Неравномерная осадка, горизонтальные смещения, вымывание грунта под подошвой фундамента, трещины в теле фундамента с раскрытием более нормативного значения. Стены и колонны. Вертикальные сквозные трещины в простенках, выпучивание кладки, отклонение от вертикали сверх допустимого, разрушение перевязки кладки. Перекрытия и балки. Прогиб, превышающий 1/150 пролёта, трещины в растянутой зоне железобетонных элементов, признаки среза опорного участка. Кровельные конструкции. Деформация стропильных ферм, гниение деревянных элементов с потерей несущей способности, провалы в покрытии. Лестницы и балконы. Трещины в плитах балконов, разрушение защитного слоя бетона с оголением арматуры, ненадёжное крепление лестничных маршей. Аварийное состояние строительных конструкций здания в одной зоне нередко сигнализирует о скрытых проблемах в других местах. Поэтому при выявлении хотя бы одного серьёзного дефекта специалисты, как правило, назначают комплексное обследование всего объекта. Периодичность обследований зданий и сооружений Техническое обследование – не разовое мероприятие. Нормы устанавливают обязательную периодичность в зависимости от типа объекта, его возраста и условий эксплуатации. Ждать видимых дефектов не нужно: многие разрушительные процессы долго остаются скрытыми. Плановые обследования для жилых домов: Общий осмотр – два раза в год (весной после окончания отопительного сезона и осенью перед его началом). Проводит организация, обслуживающая дом. Внеочередной осмотр – после стихийных бедствий, аварий, пожаров, а также при появлении видимых дефектов. Техническое обследование специализированной организацией – не реже одного раза в 5 лет для домов до 25 лет эксплуатации и не реже одного раза в 3 года для домов старше 25 лет. Для производственных и общественных зданий периодичность зависит от класса ответственности: Объекты повышенного уровня ответственности (торговые центры, стадионы, вокзалы, медицинские учреждения, учебные заведения и другие здания с постоянным массовым пребыванием людей) – полное техническое обследование не реже одного раза в 5 лет. Объекты нормального уровня ответственности – не реже одного раза в 10 лет. Объекты пониженного уровня ответственности – по мере необходимости, но не реже одного раза в 15 лет. Внеплановое обследование назначается в следующих случаях: произошло обрушение или деформация части конструкций; здание подверглось воздействию пожара, взрыва или затопления; рядом ведётся строительство, которое может вызвать осадку грунта; нагрузки на здание изменились (надстройка этажа, установка тяжёлого оборудования); истёк нормативный срок службы основных конструкций. Игнорирование плановых сроков – административное нарушение. Для должностных лиц это грозит штрафом, для организаций – предписанием надзорного органа с установленным сроком устранения нарушения. Жилой дом: особый порядок и особая ответственность Аварийное состояние жилья в Беларуси регулируется отдельно, поскольку затрагивает права граждан на безопасное жилище. Порядок действий прописан в Положении о порядке признания жилых домов непригодными для проживания, утверждённом Советом Министров Республики Беларусь. Если здание находится в аварийном состоянии и является жилым, алгоритм выглядит следующим образом: Собственник, наниматель или местный исполнительный орган инициирует обследование. Специализированная организация, имеющая аттестат соответствия на данный вид деятельности, проводит техническое обследование. На основании заключения обследования созывается межведомственная комиссия. Комиссия принимает решение: работоспособное состояние, необходим ремонт или объект не пригоден для проживания. Местный исполнительный орган выносит решение о признании дома непригодным и определяет сроки расселения. Аварийное состояние жилого помещения, в отличие от аварийности всего дома, может быть признано и для отдельной квартиры: например, если произошёл залив, пожар или обрушение перекрытий в конкретной секции. Важно понимать: аварийное состояние помещений не всегда означает снос. В ряде случаев допускается капитальный ремонт с временным отселением жильцов, если это технически возможно и экономически обоснованно. Нежилые объекты Аварийное техническое состояние здания, используемого в коммерческих или производственных целях, целиком ложится на плечи собственника. Никакой автоматической процедуры расселения здесь нет. Зато есть административная и уголовная ответственность, если собственник эксплуатирует опасный объект и это приводит к несчастному случаю. Аварийное состояние сооружения (моста, эстакады, подпорной стены, дымовой трубы) – отдельная история. Линейные и инженерные объекты нередко находятся в ведении нескольких собственников одновременно или принадлежат государству. В таких случаях ответственность за техническое состояние и своевременное обследование несёт балансодержатель. Надзор за техническим состоянием нежилых объектов в Беларуси осуществляют: Департамент государственного строительного надзора Министерства архитектуры и строительства; местные органы государственного строительного надзора; органы государственной инспекции труда (в части производственных объектов); Госпромнадзор (для объектов повышенной опасности). Как проводится обследование Процедура технического обследования в Беларуси стандартизирована. Компании, выполняющие такие работы, обязаны иметь аттестат соответствия Министерства архитектуры и строительства. Самодеятельность здесь не работает: заключение, составленное неаттестованной организацией, не будет принято ни комиссией, ни судом. Обследование проходит в несколько этапов: Первый этап – предварительный. Сбор и анализ проектной и исполнительной документации, визуальный осмотр объекта, составление программы обследования. Второй этап – детальный (инструментальный). Обмерные работы, вскрытие конструкций в контрольных точках, отбор образцов материалов, инструментальные измерения прочности, твёрдости, влажности, уровня карбонизации бетона и другие анализы. Третий этап – расчётный и аналитический. Проверочные расчёты несущей способности, сравнение фактических характеристик с проектными и нормативными, оценка степени физического износа. Четвёртый этап – итоговый. По результатам расчётов и инструментальных измерений составляется техническое заключение. В нём фиксируется присвоенная категория технического состояния, перечисляются выявленные дефекты с указанием их характера и местоположения, а также формулируются конкретные рекомендации: продолжить эксплуатацию, провести ремонт или усиление в установленные сроки, ограничить нагрузки либо остановить эксплуатацию и демонтировать объект. Итоговый документ называется «Техническое заключение о состоянии строительных конструкций». Именно он служит основанием для всех последующих административных и правовых решений. Что делать, если вы подозреваете аварийность Практика показывает: жильцы и собственники нередко замечают тревожные признаки задолго до официального обследования, но не знают, куда обращаться. В Беларуси порядок действий такой: Зафиксировать дефекты фотографически с указанием даты. Подать письменное обращение в организацию, обслуживающую дом (ЖЭС, товарищество собственников, управляющую компанию). Если реакции нет – обратиться в местный исполнительный орган (районную администрацию или горисполком). Параллельно можно подать обращение в Департамент государственного строительного надзора. При наличии непосредственной угрозы жизни – вызвать МЧС: они вправе принять оперативные меры и инициировать обследование вне очереди. Самостоятельно заказать техническое обследование может любой собственник или наниматель. Это законное право, и полученное заключение будет иметь юридическую силу при обращении в органы власти или суд. Снос или реконструкция: как принимается решение Когда аварийное состояние зданий и сооружений подтверждено документально, возникает вопрос: что дальше? Снос – не единственный выход. Решение зависит от нескольких факторов. В пользу реконструкции или капитального ремонта говорит следующее: аварийными признаны только отдельные конструкции, а не объект в целом; здание имеет историческую, архитектурную или градостроительную ценность; стоимость восстановления не превышает экономически обоснованного порога. В пользу сноса говорит следующее: физический износ объекта превышает 70–80% по основным конструктивным элементам; несущие конструкции разрушены настолько, что восстановление технически невозможно или опасно; здание не имеет ценности и расположено на участке, пригодном для нового строительства. Окончательное решение о сносе в отношении жилых домов в Беларуси принимает местный исполнительный орган. По нежилым объектам решение принимает собственник на основании заключения обследования и предписаний надзорных органов. Права жильцов при расселении Если жилой дом признан непригодным для проживания и расселению, белорусское законодательство предусматривает ряд гарантий для граждан. Нанимателям государственного жилья предоставляется другое жильё по договору найма не ниже установленных норм. Собственникам квартир положена денежная компенсация или равнозначное жильё – конкретный вариант зависит от решения местного органа власти и переговоров с собственником. При этом выселение без предоставления альтернативы законом не допускается. Сроки расселения устанавливаются в решении местного исполнительного органа. На практике они варьируются от нескольких месяцев до нескольких лет в зависимости от наличия свободного жилфонда в конкретном населённом пункте. Гражданин вправе оспорить решение об отказе в расселении или размер предложенной компенсации в судебном порядке. Суды в Беларуси рассматривают такие дела в рамках гражданского судопроизводства. Ответственность за игнорирование проблемы Промедление с обследованием и ремонтом обходится дорого – и в прямом, и в переносном смысле. Должностные лица, допустившие эксплуатацию опасного объекта, несут административную ответственность по статьям Кодекса об административных правонарушениях Республики Беларусь. Если в результате обрушения пострадали люди, речь может идти об уголовной ответственности. Для собственников нежилой недвижимости неисполнение предписаний органов государственного строительного надзора грозит штрафами и принудительным ограничением доступа на объект. В случае государственной собственности персональную ответственность несут руководители организаций-балансодержателей. Проще говоря: чем раньше выявлена проблема и чем быстрее приняты меры, тем меньше последствий для всех сторон. Часто задаваемые вопросы Можно ли жить в доме, пока идёт процедура признания его аварийным? Формально – да, до момента вынесения официального решения о непригодности. Но если обследование выявило непосредственную угрозу обрушения, надзорный орган вправе выдать предписание о немедленном прекращении эксплуатации. В этом случае жильцов могут обязать покинуть помещение до завершения всех административных процедур. Кто оплачивает техническое обследование? Если обследование инициирует собственник – он и оплачивает. Если инициатором выступает местный исполнительный орган в отношении муниципального жилья – расходы несёт бюджет. На практике жильцы, которые самостоятельно заказывают обследование для подтверждения аварийности, оплачивают его из собственных средств, но затем вправе требовать компенсации через суд, если вина лежит на управляющей организации. Что делать, если управляющая компания не реагирует на жалобы? Обращаться напрямую в местный исполнительный орган – районную администрацию или горисполком. Если и там результата нет, следующая инстанция – Департамент государственного строительного надзора. Жалобу можно подать письменно или через официальный сайт ведомства. При угрозе жизни звоните в МЧС: они действуют без очереди. Обязан ли собственник квартиры соглашаться на предложенное при расселении жильё? Нет, не обязан. Собственник вправе отказаться от предложенного варианта и потребовать денежную компенсацию либо оспорить её размер в суде. Процесс может затянуться, но право на защиту своих интересов у гражданина есть. Чем отличается ветхое жильё от аварийного с точки зрения закона? Ветхое жильё – понятие экономическое: износ высокий, ремонт нецелесообразен, но угрозы жизни нет. Аварийное жильё – понятие техническое и правовое: есть непосредственная угроза обрушения или жизни людей, и это подтверждено заключением аттестованной организации. Только аварийный статус влечёт обязательное расселение. Ветхое жильё могут просто включить в план капитального ремонта. Может ли собственник сам снести аварийное здание? Да, но только после получения разрешения на снос в местном исполнительном органе и согласования проекта организации сноса. Самовольный снос без разрешительной документации является административным правонарушением, даже если здание действительно опасно. Сколько времени занимает процедура признания дома аварийным? Сроки варьируются. Техническое обследование занимает от двух недель до двух месяцев в зависимости от объёма работ и загруженности организации. После получения заключения межведомственная комиссия должна рассмотреть вопрос в течение 30 дней. Итоговое решение местного исполнительного органа принимается ещё в течение 30 дней. Таким образом, минимальный срок от начала обследования до официального решения составляет около двух месяцев, реальный – чаще три–шесть месяцев.
