В данной статье рассмотрим, что именно содержит этот документ, кому и в каких случаях он необходим, каков порядок его оформления и какие ошибки допускаются на практике чаще всего. Определение и назначение документа Эксплуатационно-технический паспорт сооружения представляет собой сводный документ, в котором систематизированы основные характеристики объекта: год постройки, конструктивная схема, материалы несущих и ограждающих конструкций, параметры инженерных систем, а также результаты технических обследований. От технического паспорта, составляемого для целей государственной регистрации недвижимости, этот документ отличается тем, что отслеживает изменение параметров объекта во времени. В него вносятся сведения обо всех проведённых ремонтах, заменах оборудования, реконструкциях, а также об авариях и их последствиях. Документ ведётся в бумажном или электронном виде. Порядок его оформления и ведения в Республике Беларусь регулируется рядом нормативных правовых актов, в том числе техническими нормативными правовыми актами в области строительства и эксплуатации зданий. Какие сведения содержит паспорт Состав разделов зависит от типа объекта, однако существует базовый перечень, который присутствует практически во всех случаях. Общие сведения об объекте адрес, инвентарный номер, год ввода в эксплуатацию; назначение здания (жилое, административное, производственное, общественное); этажность, общая и полезная площадь, строительный объём; серия типового проекта или реквизиты индивидуального проекта; сведения о собственнике (балансодержателе) и эксплуатирующей организации. Конструктивные характеристики тип фундамента, материал и толщина стен, тип перекрытий; конструкция кровли и вид кровельного покрытия; характеристики оконных и дверных заполнений; данные о фасадной отделке и наружном утеплении. Инженерные системы теплоснабжение: тип системы, установленная мощность, год последней замены оборудования; водоснабжение и канализация: материал трубопроводов, схема разводки; электроснабжение: вводная мощность, тип электропроводки; вентиляция и кондиционирование; лифтовое оборудование (при наличии); слаботочные системы: домофон, пожарная сигнализация, видеонаблюдение. История эксплуатации даты и содержание капитальных ремонтов; акты технических обследований; сведения о реконструкциях и перепланировках; записи об аварийных ситуациях и проведённых восстановительных работах. К паспорту в обязательном порядке прикладываются поэтажные планы, схемы инженерных сетей, акты осмотров, заключения экспертиз. Без этих приложений документ утрачивает практическую ценность. Для чего необходим паспорт Документ решает несколько практических задач, каждая из которых имеет значение для различных участников процесса эксплуатации. Планирование ремонтных работ. Сведения о дате последнего ремонта кровли, замены трубопроводов, обновления электропроводки позволяют эксплуатирующей организации прогнозировать расходы и формировать графики текущего и капитального ремонта. Без этих данных планирование ведётся без опоры на фактическое состояние конструкций. Передача объекта новому собственнику или эксплуатирующей организации. Эксплуатационно-технические паспорта зданий содержат информацию, которая позволяет новому владельцу или обслуживающей организации оценить состояние объекта без проведения полного технического обследования: возраст конструкций и инженерных систем, перечень выполненных работ, выявленные ранее дефекты. Проведение технического обследования. Специалисты, выполняющие обследование здания, в первую очередь запрашивают техническую документацию. Паспорт содержит исходные проектные данные и историю изменений, что позволяет корректно оценить текущее состояние. Страхование. При определении страховых рисков учитываются возраст конструкций, материалы, даты последних ремонтов. Наличие актуального паспорта упрощает процедуру оценки и влияет на условия страхования. Разрешение споров. В случае возникновения разногласий между собственником и подрядчиком, между эксплуатирующей организацией и жильцами паспорт выступает источником фактических данных о проведённых работах и состоянии объекта. На кого возложена обязанность ведения паспорта Обязанность ведения технической документации на здание возлагается на организацию, осуществляющую его эксплуатацию. Для многоквартирных жилых домов в Республике Беларусь это организации, осуществляющие эксплуатацию жилищного фонда (ЖРЭУ, товарищества собственников и иные уполномоченные организации). Для административных, производственных и общественных зданий – собственник или балансодержатель. При смене эксплуатирующей организации вся техническая документация, включая паспорт, подлежит передаче по акту. На практике этот процесс не всегда проходит без затруднений: документы передаются не в полном объёме, часть сведений оказывается устаревшей, приложения утрачены. В подобных случаях требуется восстановление паспорта, что, как правило, предполагает проведение технического обследования. Для объектов, имеющих статус историко-культурной ценности, а также для зданий повышенного уровня ответственности действуют дополнительные требования к составу и порядку ведения документации, установленные специальными нормативными актами. Порядок оформления Процедура оформления различается в зависимости от того, составляется ли паспорт для нового объекта или для существующего здания с утраченной документацией. Оформление для нового здания После ввода объекта в эксплуатацию застройщик передаёт эксплуатирующей организации комплект исполнительной документации: проект, акты скрытых работ, паспорта на установленное оборудование, протоколы испытаний. На основании этих материалов формируется паспорт. Последовательность действий: Получить от застройщика исполнительную документацию в полном объёме. Систематизировать данные по разделам: конструкции, инженерные системы, благоустройство прилегающей территории. Внести общие сведения об объекте: адрес, площади, этажность, год постройки, серию проекта. Приложить поэтажные планы и схемы инженерных сетей. Зафиксировать исходное состояние конструкций и оборудования на дату ввода в эксплуатацию. Назначить лицо, ответственное за ведение документа. Оформление для существующего здания без документации При отсутствии исходной документации необходимо проведение технического обследования. Его выполняют специализированные организации, имеющие соответствующую аттестацию. Последовательность действий: Заключить договор с организацией, имеющей право на проведение технического обследования. Выполнить визуальное и инструментальное обследование несущих и ограждающих конструкций. Провести обследование инженерных систем. Получить техническое заключение с описанием фактического состояния объекта. На основании заключения сформировать паспорт. Восстановить историю ремонтов по архивным данным, актам, бухгалтерской документации – в той мере, в которой это возможно. Стоимость обследования определяется площадью и сложностью объекта. Для многоквартирного жилого дома средней этажности она может составлять от нескольких тысяч до нескольких десятков тысяч белорусских рублей. Распространённые ошибки при оформлении и ведении Формальное наличие паспорта ещё не означает, что он выполняет свои функции. Ниже перечислены наиболее типичные недостатки. Документ заполняется однократно и в дальнейшем не актуализируется. Здание эксплуатируется, конструкции и системы изменяются. Если проведённые ремонты, замены оборудования и результаты обследований не вносятся в паспорт, через несколько лет он перестаёт соответствовать действительности. Отсутствуют приложения. Поэтажные планы, схемы сетей, акты обследований составляют неотъемлемую часть паспорта. Без них документ содержит лишь общие описания, недостаточные для практического использования. Сведения вносятся в обобщённом виде. Запись о том, что выполнен ремонт кровли, малоинформативна. Необходимо указывать дату проведения работ, площадь отремонтированного участка, вид работ, наименование подрядной организации и реквизиты акта приёмки. Паспорт смешивается с техническим паспортом для целей государственной регистрации. Это различные по назначению документы. Технический паспорт, составляемый территориальными организациями по государственной регистрации недвижимого имущества, содержит сведения для целей кадастрового учёта. Эксплуатационно-технический паспорт описывает состояние объекта и историю его обслуживания. Отличия от иной технической документации Для исключения путаницы целесообразно обозначить различия с документами, имеющими сходное название или содержание. Технический паспорт составляется территориальными организациями по государственной регистрации недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним. Содержит сведения о площадях, планировке, этажности. Не включает данные о состоянии конструкций и истории ремонтов. Проектная документация описывает проектные решения. Паспорт фиксирует фактическое состояние объекта, которое с течением времени может существенно отличаться от проектного. Энергетический паспорт содержит показатели энергоэффективности: удельные теплопотери, расход энергоресурсов, класс энергетической эффективности. Является самостоятельным документом, который может прилагаться к эксплуатационно-техническому паспорту. Акт технического обследования фиксирует состояние здания на конкретную дату. Паспорт ведётся непрерывно, и результаты каждого обследования вносятся в него в хронологическом порядке. Периодичность актуализации и сроки хранения Паспорт ведётся на протяжении всего срока эксплуатации здания. При смене собственника или эксплуатирующей организации он передаётся вместе с объектом. Актуализация проводится при наступлении следующих событий: выполнение планового или внепланового капитального ремонта; замена инженерного оборудования или отдельных элементов систем; реконструкция или перепланировка; проведение технического обследования (планового или по предписанию надзорных органов); аварийная ситуация, повлёкшая повреждение конструкций или систем; изменение функционального назначения здания или его отдельных помещений. Минимальная периодичность актуализации, даже при отсутствии перечисленных событий, составляет один раз в пять лет. Это необходимо для фиксации естественного износа конструкций и систем. Переход на электронный формат В настоящее время в Республике Беларусь наблюдается постепенный переход к электронным системам ведения технической документации. Электронный формат имеет ряд преимуществ: упрощается внесение изменений, ускоряется поиск информации, снижается риск утраты данных. В ряде случаев электронная форма ведения документации предусмотрена нормативными правовыми актами, в частности при взаимодействии с информационными системами жилищно-коммунального хозяйства. Вместе с тем бумажный оригинал по-прежнему сохраняет юридическую силу. Целесообразно вести оба формата параллельно, используя электронную версию в качестве рабочего инструмента, а бумажную – в качестве юридически значимого экземпляра. Письмо МАиС
